Littoral, Val-de-Ruz ou Montagnes, trois marchés immobiliers dans le canton de Neuchâtel

Le marché immobilier neuchâtelois se lit région par région. Au 1er juin 2026, le taux de logements vacants allait de 0,71 % dans le Val-de-Ruz à 3,08 % dans les Montagnes, un écart de un à quatre à l’intérieur d’un même canton suisse. Pour vendre ou acheter, savoir dans lequel des trois marchés on se trouve change le prix qu’on peut afficher et le temps qu’il faudra pour trouver preneur.

Un canton, quatre régions et trois marchés

Le canton de Neuchâtel compte 24 communes, regroupées en quatre régions. Le Littoral en rassemble onze, du Landeron à La Grande Béroche, avec la ville de Neuchâtel. Les Montagnes en comptent neuf, dont La Chaux-de-Fonds et Le Locle. Le Val-de-Ruz forme à lui seul une région et une commune, et le Val-de-Travers en réunit trois. Fin 2025, le Littoral, les Montagnes et le Val-de-Ruz totalisaient 168 467 des 180 302 habitants du canton, soit 93 % de la population. Ce guide porte sur ces trois régions.

Chiffres du Mémento statistique 2026 et du communiqué cantonal du 10 septembre 2026 sur les logements vacants, établis par le service de statistique du canton de Neuchâtel.

Ces écarts expliquent qu’un bien ne se vende pas de la même façon d’une région à l’autre. Chez Maillard Immobilier, le bureau de la rue des Moulins couvre le Littoral, le Val-de-Ruz et les Montagnes, et le courtier se déplace pour chaque mandat plutôt que de faire descendre les vendeurs en ville avec des photos. Passer par un courtier immobilier à Neuchâtel qui pratique les deux rythmes de vente, celui du bord du lac et celui des hauteurs, évite d’appliquer à une maison du Locle un prix pensé pour une commune du Littoral.

Le Littoral reste sous tension

Le Littoral réunit 97 954 habitants, dont 45 455 en ville de Neuchâtel. Sa population a progressé de 12,1 % depuis 2000, et c’est la seule région du canton où le nombre de logements vacants a légèrement augmenté entre 2025 et 2026, de 17 unités. Le taux reste pourtant à 0,95 %, sous le seuil de pénurie de 1,5 % retenu par le canton.

Deux marchés se côtoient à l’intérieur de la région. En ville de Neuchâtel, les maisons individuelles ne représentent que 34,3 % des bâtiments et 46,4 % des ménages ne comptent qu’une personne. Le bien courant y est l’appartement en PPE, la propriété par étages, qui est la forme suisse de la copropriété. Dans les communes voisines du lac, la maison reprend le dessus. Elle forme 55,5 % des bâtiments à Milvignes et 56,7 % à Cortaillod.

Beaucoup de familles et peu d’offre dans le Val-de-Ruz

Le Val-de-Ruz est à la fois une région et une seule commune, de 17 533 habitants fin 2025. C’est la région qui a le plus grandi depuis 2000, avec une hausse de 25,4 %, trois fois la moyenne cantonale. Son profil est celui d’une vallée de familles. Les moins de 20 ans y forment 22,8 % de la population, la part la plus élevée des quatre régions, et les ménages d’une personne n’y pèsent que 34,2 %. Les maisons individuelles représentent 57,2 % des bâtiments.

L’offre, elle, tient en quelques dizaines d’objets. Au 1er juin 2026, le Val-de-Ruz comptait 62 logements vacants, à louer et à vendre confondus, pour un parc de 8 745 logements. Son taux de 0,71 % est le plus bas du canton, et il a encore reculé depuis 2025, où il s’établissait à 0,99 %.

Plus d’offre et des ventes plus longues dans les Montagnes

Les Montagnes neuchâteloises comptent 52 980 habitants, dont 37 844 à La Chaux-de-Fonds et 10 905 au Locle. Leur population est presque stable depuis 2000 (+0,1 %), et celle du Locle a reculé de 5,8 %. C’est la région où l’offre est la plus abondante. Avec 971 logements vacants au 1er juin 2026, le taux de vacance y atteint 3,08 %, plus de trois fois celui du Littoral, même s’il a baissé depuis 2025 (3,55 %). Les logements y restent aussi plus longtemps disponibles. Un tiers d’entre eux (33,6 %) étaient vacants depuis plus d’un an.

Sur sa page neuchâteloise, Maillard Immobilier décrit un acheteur des hauteurs qui vient de plus loin, se déplace une fois et attend un dossier qui réponde à tout avant de faire le trajet. Pour le vendeur, la concurrence est réelle et le temps joue contre le bien qui ne convainc pas à la première visite. L’acheteur, lui, dispose du plus grand choix du canton.

Ce qui ne change pas d’une région à l’autre

Les règles de la vente, elles, sont les mêmes partout dans le canton. La vente d’un immeuble n’est valable que par acte authentique, signé devant notaire, et la promesse de vente obéit à la même forme (Code des obligations, art. 216). En Suisse, même l’équivalent du compromis de vente français se signe donc chez le notaire.

L’acheteur paie ensuite les droits de mutation, appelés lods à Neuchâtel, sauf convention contraire avec le vendeur. Leur taux est de 3,3 % du prix, ramené à 2,2 % quand le logement devient durablement l’habitation principale de l’acquéreur (loi neuchâteloise sur les droits de mutation, art. 4, 6 et 11). Sur un appartement de 700 000 francs suisses, la différence entre les deux taux représente 7 700 francs, de quoi peser sur un plan de financement.

Le canton reste une terre de locataires. En 2024, 31,0 % des logements y étaient occupés par leur propriétaire, contre 35,7 % pour l’ensemble de la Suisse, selon le Mémento statistique 2026.

Ce que la région change pour vendre ou acheter