Si vous désirez acheter un appartement avec dette de copropriété, le syndic de copropriété a le droit de s’y opposer. Il est cependant possible d’effectuer votre achat, à condition de respecter les réglementations en la matière et les démarches nécessaires. IDL Immobilier vous montre comment effectuer cette opération tout en respectant certaines précautions.

Achat d’appartement avec dette de copropriété : que dit la loi ?

Pour l’achat d’un appartement avec dette de copropriété, le vendeur a une obligation d’information envers le futur acquéreur. Pour cela, avant la signature du compromis de vente, il doit vous fournir différents documents.

La nature et la liste de ces documents sont indiquées par la loi ALUR de 2014. Par exemple, le vendeur doit vous faire parvenir les documents des emprunts ou des impayés liés aux charges de fonctionnement de la copropriété. De plus, il doit aussi fournir :

  • le pré-état signé et daté,
  • le règlement de copropriété,
  • l’état des finances de la copropriété,
  • le dossier de diagnostic technique de l’appartement,
  • le carnet d’entretien qui contient les travaux entrepris dans l’appartement,
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois années qui précèdent la vente.

Ces documents contiennent des informations précises qui vous aideront dans votre décision d’achat. Par exemple, le pré-état signé et daté contient un bilan chiffré des charges de copropriété de l’appartement. Quant aux procès-verbaux, ils contiennent les procédures en cours concernant la copropriété.

Le manquement du vendeur à l’obligation d’information peut entraîner la nullité de la vente. Pour acheter l’appartement, vous devez donc vous assurer qu’il a convenablement rempli son obligation d’information.

achat appartement avec dette de copropriete

Procédure en cours et répartition des charges, les précautions nécessaires

Les démarches nécessaires pour acheter un appartement en copropriété sont similaires à celles qu’il faut pour acheter un logement individuel. Dans le cadre de l’achat d’un appartement avec dette de copropriété, il est toutefois crucial d’analyser minutieusement les informations contenues dans les documents transmis par le vendeur.

Vous devez notamment faire attention à la présence ou à l’absence d’une procédure en cours dans la copropriété. Le but d’une procédure est de récupérer les charges impayées par le vendeur. S’il y en a une qui est en cours, c’est de bon augure. L’absence de procédure dans le cas d’impayé important (20 000 à 30 000 euros) n’est cependant pas un bon signe. Face à une situation pareille, consultez votre notaire pour avoir son avis et prendre la meilleure décision.

Vous devez également faire attention à la répartition des charges de copropriété telles que spécifiées dans le compromis de vente. En général, elle tient compte de la date de vote des travaux et de la période d’achat du bien immobilier. Par exemple, s’il a eu lieu avant l’établissement de la promesse de vente, ils doivent être entièrement financés par le vendeur. Si le vote a eu lieu après l’achat de l’appartement avec dette de copropriété, les charges sont néanmoins directement imputées à l’acquéreur.

De plus, si l’achat d’un appartement avec procédure en cours a eu lieu au milieu d’un trimestre, on convient d’un remboursement aux quotes-parts. Le montant à rembourser est alors calculé en fonction des charges trimestrielles soldées par le vendeur.

Y a-t-il transmission de dette à l’achat d’une maison avec dette de copropriété ?

Au cours de l’achat d’un appartement avec dette de copropriété, la dette du vendeur n’est pas transmise à l’acheteur. En effet, les charges de copropriété votées durant l’assemblée générale (AG) et qui sont antérieures à la vente sont imputables uniquement au vendeur.

De même, les travaux à effectuer après l’achat, mais qui ont été votés avant la conclusion du contrat, sont entièrement à sa charge. De plus, le montant de l’arriéré des charges dues par votre vendeur est supposé avoir été déduit du prix de la vente, par votre notaire. Lorsque vous achetez un bien immobilier avec dette de copropriété, aucune des dettes du vendeur n’est donc à votre charge.

S’il y a des travaux votés dont les appels de fonds ne sont pas encore entièrement émis, informez également votre notaire ou le syndic pour connaître les mesures à prendre. Le syndic pourrait sinon se retourner contre vous pour avoir le paiement. Dans ce cas, vous devrez interpeller le vendeur pour qu’il solde les frais et règle définitivement ses charges. Si après l’achat de l’appartement, le syndic vous interpelle pour un quelconque paiement, référez-vous toutefois au pré-état daté. Il vous permettra d’identifier la nature et le montant des sommes que vous êtes supposé payer.

Consultez le cahier des conditions de vente pour savoir si, par exception, le paiement de certaines charges peut être demandé au nouveau propriétaire. Ce document est disponible auprès du greffier du juge de l’exécution, au tribunal de grande instance.

Comments are closed.