État des lieux d’entrée : le guide complet pour ne rien rater en 2026

L’état des lieux d’entrée est un document obligatoire établi entre le bailleur et le locataire au moment de la remise des clés. Il décrit l’état exact du logement pièce par pièce et servira de référence lors de la sortie pour identifier d’éventuelles dégradations. Sans ce document, le propriétaire ne peut légalement retenir aucune somme sur la garantie versée à l’entrée dans les lieux.

Qu’est-ce qu’un état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée est le constat contradictoire dressé entre le bailleur et le locataire au moment où ce dernier prend possession du logement. Il s’agit d’un inventaire détaillé de l’état de chaque pièce : murs, sols, plafonds, équipements, installations sanitaires et électriques. Ce document est signé par les deux parties, et chacun en conserve un exemplaire original.

Ce document n’est pas qu’une formalité administrative. En cas de litige au moment de la sortie, c’est lui qui fait foi. Si l’état des lieux d’entrée mentionne une peinture en bon état et que celle-ci est dégradée à la sortie, le bailleur peut retenir une partie de la garantie du locataire pour financer les travaux. À l’inverse, une dégradation déjà présente à l’entrée ne peut en aucun cas être imputée au locataire.

En pratique, l’état des lieux se fait en deux temps : un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession du logement, et un état des lieux de sortie lorsque le locataire restitue les clés. Ces deux documents sont ensuite comparés pour évaluer l’usure normale et les éventuelles dégradations imputables à l’occupant. La rigueur de l’état des lieux d’entrée conditionne directement la qualité de celui de sortie.

Ce que dit la loi Alur sur l’état des lieux

La loi Alur du 24 mars 2014 a profondément encadré la pratique de l’état des lieux. Avant cette réforme, les pratiques étaient très variables d’un bailleur à l’autre, ce qui générait de nombreux litiges. Depuis Alur, le document doit respecter un contenu minimal défini par décret et être établi sur support papier ou numérique, avec une description précise de chaque pièce et de chaque annexe du logement.

La loi Alur impose que l’état des lieux soit réalisé de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants respectifs. Elle prévoit aussi que des grilles de vétusté — définies par accord de branche ou intégrées en annexe du contrat de location — permettent de distinguer l’usure normale des dégradations imputables au locataire. Cette distinction est capitale lors de la sortie.

Depuis 2014, le coût de l’état des lieux réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur est partagé entre les deux parties, dans la limite d’un plafond fixé par décret selon la surface du logement. Le locataire ne peut jamais payer plus de la moitié des frais. Cette protection s’applique aussi bien pour une location meublée que pour une location vide.

La loi Alur a également renforcé les obligations relatives au délai de restitution de la garantie : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de dégradations constatées. Ces délais sont impératifs ; leur non-respect expose le bailleur à une majoration de la somme due.

Comment faire un état des lieux d’entrée étape par étape ?

Réaliser un état des lieux d’entrée rigoureux prend généralement entre une et deux heures pour un logement standard. Voici comment procéder méthodiquement pour éviter les mauvaises surprises à la sortie.

1. Planifier la visite en pleine lumière du jour, de préférence avant d’apporter vos meubles, pour que chaque pièce soit entièrement accessible et bien éclairée.
2. Préparer le document d’état des lieux à l’avance, idéalement sous forme numérique ou grâce à un modèle conforme à la loi Alur, avec une section distincte par pièce.
3. Tester tous les équipements présents : interrupteurs, prises, robinets, volets, stores, portes, fenêtres, radiateurs, appareils électroménagers si le logement est meublé.
4. Relever les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz dès l’entrée dans les lieux, et noter les indices directement dans le document.
5. Photographier chaque pièce et chaque détail notable — tache, fissure, marque — en datant les photos. Ces images complètent et illustrent le document écrit.
6. Décrire précisément l’état de chaque surface : « peinture bon état », « carrelage fissuré angle nord-est », « parquet rayé au centre de la pièce ». Évitez les formules vagues comme « état correct ».
7. Signaler par écrit tout élément manquant ou défectueux, même mineur. Mieux vaut mentionner trop de détails que pas assez.
8. Signer le document en deux exemplaires originaux après lecture commune. Chaque partie reçoit le sien immédiatement, sans délai.

Si le bailleur ou le locataire constate un défaut après la signature, il reste possible d’émettre des réserves complémentaires dans les dix jours suivant la remise des clés pour les éléments de chauffage (à tester sur une période suffisante), et dans un délai raisonnable pour les autres éléments si les deux parties en conviennent.

Que vérifier pièce par pièce lors de l’entrée dans les lieux ?

Vérifier systématiquement chaque pièce dès l’entrée dans le logement évite les contestations à la sortie. L’état des lieux doit couvrir l’intégralité du bien loué, y compris les annexes.

• Entrée et couloir : état des murs et du sol, interphone, boîte aux lettres, serrures et cylindres.
• Séjour et chambres : peintures, plafonds, parquet ou carrelage, fenêtres, volets, prises et interrupteurs, radiateurs.
• Cuisine : état des meubles, plan de travail, robinetterie, hotte, four, réfrigérateur si fournis, joint d’étanchéité de l’évier.
• Salle de bains et WC : étanchéité des joints, miroir, VMC, chauffe-eau, robinetterie, état de la faïence et du bac de douche.
• Balcon ou terrasse : état du revêtement, garde-corps, évacuation des eaux pluviales.
• Cave, parking et annexes : état général des murs, serrure, propreté.

Prenez le temps de décrire chaque élément avec précision. Une observation comme « tache brune 10 cm » sur un mur sera bien plus utile à la sortie qu’une simple mention « tache » sans description ni localisation. En cas de doute sur l’imputation d’une usure, référez-vous aux grilles de vétusté prévues par la loi Alur : elles fixent la durée de vie estimée de chaque type de revêtement.

État des lieux d’entrée et état des lieux de sortie : quelles différences ?

Beaucoup de locataires confondent les deux documents ou sous-estiment l’importance de leur comparaison. Le tableau suivant met en regard les deux étapes clés de la location pour y voir plus clair.

Critère	État des lieux d’entrée	État des lieux de sortie
Moment	Remise des clés au locataire	Restitution des clés au bailleur
Objectif	Constater l’état initial du logement	Comparer avec l’état initial
Présence	Bailleur et locataire (ou mandataires)	Bailleur et locataire (ou mandataires)
Support	Papier ou numérique, signé	Papier ou numérique, signé
Rôle vis-à-vis de la garantie	Référence de départ	Justifie les retenues éventuelles
Délai de restitution de la garantie	—	1 mois (lieux conformes) / 2 mois (dégradations)

La comparaison des deux documents détermine si le bailleur est en droit de retenir tout ou partie de la garantie versée à l’entrée. Seules les dégradations présentes à la sortie et absentes de l’état des lieux d’entrée peuvent justifier des retenues, sous réserve de l’application des grilles de vétusté définies par la loi Alur.

L’état des lieux par un huissier : quand y recourir et combien ça coûte ?

Lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord pour organiser l’état des lieux, ou si l’une des deux parties fait défaut le jour convenu, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce recours est également judicieux lorsque des tensions sont prévisibles entre les deux parties dès l’entrée dans les lieux.

Le commissaire de justice dresse un état des lieux contradictoire à force probante renforcée. Son constat s’impose aux deux parties et sera difficilement contestable devant un tribunal. Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, selon un tarif réglementé qui varie en fonction de la surface du logement — généralement entre 115 et 230 € selon la superficie, hors TVA (tarifs en vigueur en 2026).

Pour un logement situé dans une agglomération où le marché locatif est tendu, faire appel à un commissaire de justice dès l’entrée dans les lieux est un investissement modeste comparé au coût d’une procédure judiciaire ultérieure. Si aucun accord n’est trouvé pour organiser l’état des lieux, chaque partie peut saisir le commissaire de justice de sa propre initiative, à condition d’en informer l’autre partie par lettre recommandée.

Peut-on donner procuration pour l’état des lieux d’entrée ?

Oui, il est tout à fait possible pour le locataire comme pour le bailleur de se faire représenter lors de l’état des lieux d’entrée. La procuration doit être établie par écrit, signée par le mandant — la personne absente — et remise à la personne qui la représente le jour de la visite. Elle doit mentionner explicitement l’autorisation de signer l’état des lieux au nom du mandant.

Le représentant peut être n’importe quelle personne majeure de confiance : un proche, un ami, ou un professionnel mandaté. Si le bailleur se fait représenter par son agence immobilière, c’est le gestionnaire locatif qui conduit l’état des lieux et signe le document. Dans ce cas, l’agence engage la responsabilité du propriétaire sur la qualité du constat.

Une procuration mal rédigée peut être contestée. La date, l’identité complète du mandant et du mandataire, et l’objet précis de la procuration doivent figurer clairement dans le document. Si vous avez un doute sur la rédaction, demandez conseil à votre agence ou à un professionnel du droit avant le jour de la remise des clés.

Quel document utiliser pour l’état des lieux d’entrée ?

Depuis la loi Alur, le contenu minimal de l’état des lieux est fixé par décret. Le document doit comporter : la date de réalisation, l’adresse du logement, le nom et l’adresse des parties, les relevés de compteurs, les clés remises, et une description précise de chaque pièce et annexe. Il doit obligatoirement être signé par les deux parties pour avoir valeur probante.

Des modèles conformes à la réglementation sont disponibles auprès des agences immobilières, des associations de propriétaires ou de locataires, et via les plateformes spécialisées. Si vous passez par une agence, le document est fourni et rempli par le professionnel lors de la visite. Si vous gérez en direct, privilégiez un modèle numérique qui permet d’intégrer des photos directement dans le fichier, horodatées et localisées par pièce.

Pour les locataires qui s’apprêtent à emménager et ont besoin de stocker temporairement des affaires pendant la transition, consulter les offres de garde-meubles en Haute-Garonne peut aider à organiser le déménagement sans encombrer le logement le jour de l’état des lieux d’entrée.

Litiges fréquents et comment les éviter

Les litiges autour de l’état des lieux sont parmi les plus fréquents dans la relation bailleur-locataire. Ils portent le plus souvent sur des dégradations dont chaque partie conteste la responsabilité, ou sur des retenues de garantie jugées injustifiées ou excessives. Anticiper ces situations dès l’entrée dans les lieux réduit considérablement les risques de contentieux.

Les erreurs les plus courantes des locataires : signer trop vite sans vérifier chaque pièce, ne pas photographier les défauts existants, accepter des formulations vagues dans le document. Du côté des bailleurs : ne pas être présent en personne, ne pas remettre un exemplaire immédiatement, ou tenter de faire signer un état des lieux incomplet ou bâclé.

En cas de désaccord lors de l’état des lieux, chaque partie a le droit de formuler des réserves par écrit dans le document avant de signer. Si le désaccord est trop important, mieux vaut différer la signature et recourir à un commissaire de justice plutôt que de signer sous la contrainte. Ne signez jamais un document avec lequel vous n’êtes pas d’accord : une signature vaut acceptation.

Après l’emménagement, pensez également à effectuer votre déclaration de résidence principale dans les délais requis — une démarche administrative distincte, mais régulièrement oubliée lors d’un déménagement, et qui peut avoir des conséquences fiscales.

Checklist avant de signer : êtes-vous vraiment prêt ?

Avant de parapher l’état des lieux d’entrée, passez en revue cette checklist pour vous assurer de n’avoir rien oublié. Quelques minutes de vérification supplémentaires valent bien mieux que des mois de litige à la sortie.

• Toutes les pièces ont été visitées et décrites dans le document.
• Les compteurs (eau, électricité, gaz) ont été relevés et leurs indices notés.
• Tous les équipements ont été testés et leur état est précisément consigné.
• Les photos sont prises, datées, et associées aux descriptions écrites de chaque pièce.
• Les clés remises sont toutes listées (nombre et type : entrée, boîte aux lettres, cave…).
• Les deux parties ont lu et approuvé le document ensemble avant de signer.
• Chaque partie repart avec un exemplaire original signé immédiatement.
• Les réserves éventuelles sont formulées par écrit dans le document, pas verbalement.

Un état des lieux bien réalisé à l’entrée, c’est une sortie sans litige. C’est le meilleur investissement de temps que vous puissiez faire au moment de prendre possession d’un logement. Si vous avez le moindre doute sur un point, votre agence immobilière peut vous accompagner pour sécuriser cette étape et vous éviter de mauvaises surprises.

Questions fréquentes

Comment faire un bon état des lieux d’entrée ?

Un bon état des lieux d’entrée se prépare avant la visite : munissez-vous d’un modèle conforme à la loi Alur, d’un appareil photo et d’une lampe de poche. Visitez le logement en pleine lumière du jour, testez chaque équipement, décrivez précisément l’état de chaque pièce avec des formulations claires et localisées, photographiez tous les défauts existants, relevez les compteurs, et ne signez qu’après avoir vérifié que le document est complet et fidèle à ce que vous avez constaté. Chaque partie doit repartir avec un exemplaire signé le jour même.

Que faut-il vérifier lors d’un état des lieux d’entrée dans un logement ?

Vérifiez l’état des murs, sols et plafonds dans chaque pièce, testez tous les interrupteurs et prises électriques, ouvrez les robinets pour contrôler la pression et l’évacuation, actionnez volets et fenêtres, inspectez les joints de salle de bains et de cuisine, testez les appareils électroménagers si le logement est meublé, relevez les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, et vérifiez le bon fonctionnement des serrures et des clés remises. Notez tout par écrit avec précision.

Est-ce qu’un propriétaire a le droit de rentrer chez un locataire ?

Non, un propriétaire n’a pas le droit de pénétrer dans le logement occupé par son locataire sans accord préalable de ce dernier. Le droit à la jouissance paisible du logement est garanti par la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut visiter le logement que pour des raisons prévues par le bail — travaux urgents, visite en vue d’une relocation — en accord avec le locataire et avec un préavis raisonnable d’au moins 24 à 48 heures selon les situations.

Est-ce obligatoire de faire un état des lieux d’entrée ?

Oui, l’état des lieux d’entrée est obligatoire pour toute location soumise à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale vide ou meublée). En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui peut jouer en sa défaveur à la sortie. Pour le bailleur, l’absence de ce document l’empêche de justifier toute retenue sur la garantie pour des dégradations, quelle qu’en soit l’ampleur.