Sur la question "Quelle qualité de services développez-vous au sein de l'agence?"

Réponse : LE CONSEIL, LE CONSEIL ET ENCORE LE CONSEIL...

Dans la rubrique "LE MARCHE DE L'IMMOBILIER" nous avons développé le thème de la cherté du marché immobilier et les raisons de cette croissance des prix notamment dans LE LUBERON due à une certaines fréquentation des "peoples". Puis nous avons élaboré succinctement un mode de calcul pour parvenir à définir le prix des biens immobiliers mis en vente sur ce marché. Et le tableau que nous proposions faisait ressortir à différentes époques le pourcentage de surévaluation des biens pris en exemple.

Aujourd'hui la constatation est la même: la majorité des affaires proposée à la vente est surévaluée d'environ 10%. Nous constatons un net progrès car notre premier tableau faisait ressortir un pourcentage entre 15 et 30, parfois plus.

L'histoire nous donne une fois encore raison. Quelle en est la cause? NOTRE DEVOIR MORAL DE CONSEIL.
Et comment savoir si nous donnons un bon conseil à nos VENDEURS et ACQUEREUR?

C'est assez, ne disons pas très, simple :
Pour ce qui concerne les VILLAS de construction actuelle style néo-provençal proposé par les constructeurs de maisons individuelles :
Il s'agit de connaître le coût du mètre carré de la construction neuve, avec la nuance due à la conception du gros œuvre, isolation traditionnelle en dur recevant un plâtre traditionnel, ou doublage en "placo-plâtre" ou autre doublage de même facture; ainsi que le niveau de qualité et de matériaux apporté aux finitions et équipement. Ensuite il faut appliquer un coefficient de vétusté selon l'ancienneté de la construction, est-ce qu'elle relève encore d'une garantie décennale rassurante ou pas?

Pour les constructions sur la base d'un plan d'architecte fait sur mesure et suivant la complexité du projet :

Généralement ce type de construction est réalisé en pur traditionnel avec parfois des charpentes anciennes apparentes, style ferme, les matériaux de second œuvres sont choisis dans une gamme de niveau supérieur; les extérieurs sont plus important... c'est ce qu'on appelle l'HABITATION DE STANDING OU DE PRESTIGE.

Ce type de construction peut atteindre de 30% à 100% de plus que le prix d'une LAISON INDIVIDUELLE définie ci-dessus.

QUANT AU PRIX DU TERRAIN, à priori on pourrait penser qu'il est le même quel que soit la construction qu'on y a édifiée et qu'il est égal à celui de l'offre des terrains à bâtir sur le marché du moment.

Et bien non! Explication.

Tout d'abord il faut tenir compte de la forme et de la surface de la parcelle sur laquelle on a édifié la construction objet de la vente de sa situation: dominante ou pas, voisinage important, servitude de vue... Ensuite deux éléments sont d'importance capitale :

• 1- Est ce que la construction a valorisé de façon équilibré la valeur vénale du terrain, ni en plus ni en moins? A savoir qu'une parcelle de terrain d'une superficie de 4000m² ayant reçu une construction basique à 1000€ le m² habitable n'a pas valorisé le terrain de sorte que cette parcelle qui a été généralement acquise quelques années auparavant n'a pas suivi l'augmentation de la valeur des parcelles proposées à ce jour sur le marché de l'offre.
• 2- Et qui plus est cette parcelle n'est plus "à bâtir" et n'offre pas la possibilité de choisir le modèle et le type de construction à édifier. Ceci représente une moins value.

Lorsque le choix de la construction édifiée a valorisé de façon équilibré le terrain cette moins value n'est pas applicable. Il peut même y avoir une plus value acquise du fait de l'aménagement du terrain: clôture, plantation, arrosage intégré, piscine, espace piscine...

EN CONCLUSION :

Pour évaluer à juste titre une propriété à vendre il suffit de connaître la valeur de tout ce qui permet d'élaborer l'INDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION utilisé comme référence dans de nombreux contrats. Et cela n'est pas à la portée de tout particulier candidat à l'ACQUISITION ou à LA VENTE d'un bien immobilier.

Cette connaissance dont nous avons, nous professionnels de l'immobilier, le devoir de posséder et de porter à la connaissance des particuliers, n'est malheureusement pas présente dans les cabinets des nouvelles agences immobilières et notamment relevant d'une enseigne de groupe où le turnover des négociateurs ne permet pas d'acquérir ce type de connaissance.

LA DIRECTION